中国地产开发商的盈利能力下滑已不再是秘密。约三年前在这一趋势初见端倪之时，标普全球评级便 给予高度重视。我们预计，未来两年房地产行业整体的毛利率将较2018年中的高峰时期下降至少8个百分点；2020-2022年期间毛利率一共下降5个百分点。

考虑到地产开发商面临政府调控政策和市场因素等的重重难关，我们认为毛利率仍有比我们的低预期 更坏的风险。我们预计2021年中国住房销售将大致持平，而销售价格将出现5%或以内的降幅。但总销售面积的增长应能大致抵消价格的下降。

我们认为房地产行业有能力应对毛利率的进一步下行。在限制房企的财务杠杆和流动性的“三条红线” 融资新规以及限制银行房地产贷款规模的“两条红线”政策之下（详见文末“相关研究”），未来几 年开发商或将进行更为严格的债务管控。

根据我们的敏感度分析，逾70%的开发商的评级能够承受利润率较我们当前的预期进一步下滑2个百分点的情形；而利润率较我们当前的预期下滑5个百分点的极端情形（我们认为发生的可能性很 低）将使逾50%的开发商的评级面临下调压力。

虽然行业整体利润形势不佳，但我们受评开发商之间的盈利能力却展现出较大差异。利润率正在成为 一个越来越重要的区分指标。能够避免利润持续下滑的开发商无疑具备更大的优势。盈利能力的区别 主要源自土地储备策略，例如除了价格较高的公开土地拍卖以外，企业是否还有其他拿地渠道。

政府近期出台的土地出让措政策或许能缓解整体的竞争态势，但对高质地块的竞争或将继续加剧。加 之境内外融资环境收紧，基本面较弱的开发商或将陷入进退维谷的境地。